Hoe hot is studentenvastgoed?

27-05-2019

Investeren in vastgoed, meer bepaald studentenvastgoed, is dat nog een goed idee? Tijdens ons seminar studentenvastgoed merkten wij op dat de interesse aangewakkerd is. Wat is studentenvastgoed en waar moet je op letten?

De voorbije tien jaar heeft studentenvastgoed een enorme metamorfose meegemaakt. Tijdens de evolutie van studentenvastgoed verschoof de markt van studentenkamers naar studentencomplexen. De markt van particuliere koten blijft echter belangrijk. Lees hier meer tips betreffende het investeren in studentenvastgoed. Wil je meer info over studentenvastgoed, bekijk dan de slides van het seminar.

Wat is studentenvastgoed?

Studentenvastgoed is het aangaan van een huurovereenkomst met een student. Er is sprake van een studentenhuurovereenkomst wanneer de bewoner een student is en het gehuurde goed niet als zijn hoofdverblijfplaats dient. Een student is een persoon die is ingeschreven bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt. De student hoeft nog niet meerderjarig te zijn.

 

studentenkamer

Soorten studentenvastgoed

Verhuur van studentenvastgoed

Jaarlijks sluiten heel wat studenten een huurovereenkomst voor hun kamer of kot. De huurovereenkomst bepaalt de rechten en plichten van de huurder en verhuurder. Tot voor kort waren de regels voor studentenhuurovereenkomsten een federale bevoegdheid en waren zij terug te vinden in het Burgerlijk Wetboek. Sinds de zesde staatshervorming zijn de Gewesten bevoegd om regels rond studentenhuurovereenkomsten te bepalen. Sinds januari 2019 is het Vlaams Woninghuurdecreet voor studentenhuurovereenkomsten in  werking. Titel 3 van dat decreet is van toepassing op de studentenhuisvesting en bevat nieuwe regels voor huurcontracten waarbij de bewoner een student is.

Naast de eigen regelgeving zijn enkele belangrijke wijzigingen gemaakt aan de huurprijs en huurlasten, de huurwaarborg, onderhuur, automatische verlenging, en de beëindiging van het contract.

Het conformiteitsattest

De stad Gent wil dat studenten veilig gehuisvest worden. Het conformiteitsattest moet je kunnen voorleggen niet enkel voor de veiligheid van de studenten maar ook om de belastingvrijstelling nog te krijgen, zelfs voor een ‘vergund’ studentenkot. Het conformiteitsattest wordt afgeleverd door de dienst Wonen. Er wordt onder meer gekeken naar minimum comfort, qua badkamer en keuken, en de brandweer checkt of de vluchtwegen in orde zijn, en of gas- en elektriciteitsvoorzieningen veilig zijn.

Is studentenvastgoed een goed idee?

Rendeert investeren in studentenvastgoed vandaag nog? Hoe pak je het aan? Wat zijn de wettelijke bepalingen waar je rekening mee moet houden om een optimaal rendement te verkrijgen? Laten we even het Gentse studentenvastgoed bekijken door de bril van de vastgoedmakelaar. De belangrijkste voorwaarde voor een goede investering in studentenkamers is de ligging. Bij ligging denken velen aan centrum, binnenstad en dergelijke. Bij studentenkamers is dit niet de norm. Vergeet centrum Gent en denk eerder aan op wandel- of fietsafstand van een universiteit of hogeschool. Wanneer studenten of ouders van studenten ons contacteren vragen ze in 90% van de gevallen naar een studentenwoning nabij de school waar de student gaat studeren.

De aankoopdrempel ligt bij studentenhuisvesting een stuk lager dan bij ander vastgoed. Een ‘kot’ kost een stuk minder en met onze dienst rentmeesterschap verdwijnen al uw kopzorgen rond het vastgoed als sneeuw voor de zon. Dus ja, investeren in studentenhuisvesting is en blijft een goed idee. Het signaal dat het een belangrijke beleggingsvorm geworden is kwam er al in 2015, toen het beleggen via studentenhuisvestingsfondsen als volwaardig segment op de beurs doorbrak. Beleggers diversifiëren er hun portefeuille mee. Veel mensen activeren langs deze weg hun slapend vermogen.


Veilige investering

De interesse in studentenvastgoed is deels te danken aan de zoektocht naar alternatieve investeringen met enige zekerheid. Een investering van 100.000 euro volstaat vaak al voor een eenvoudige studentenkamer. Veel hoger dan 150.000 euro gaat de kostprijs van de meeste panden niet. Dat is een lage instapprijs voor degelijk vastgoed met een gemiddeld huurrendement dat vele andere beleggingsvormen klopt.


Veel comfort weinig leegstand

Voor een goede belegging, denk aan comfort. Studenten stellen steeds hogere eisen voor hun kot en verwachten een (draadloze) internetverbinding, digitale tv-voorzieningen en een eigen toilet en badkamer. Dat vergt dus heel wat investeringen, maar alleen zo kun je als verhuurder leegstand vermijden. Met extraatjes als een fietsenstalling, parking, opbergruimte en meubilair maak je nog meer kans om huurders te vinden.

Een continue verhuring is aangewezen wanneer je maximale rendementen nastreeft. Hou er dus rekening mee dat studenten tijdens het academiejaar kunnen stoppen met studeren. Informeer je dus opnieuw bij de universiteit of hogeschool over de uitval.


Nieuw, oud of renoveren?

Door de evolutie in de markt van studentenvastgoed is de visie van een goede studentenwoning verandert voor zowel studenten als hun ouders. Door de vele nieuwbouw studentencomplexen in Gent is nieuw of gerenoveerd de norm. Een ietwat verouderde studentenkamer zal je dus nog moeten renoveren, hier zal je dus rekening mee moeten houden in je budget.

Wie een studentenkamer voor zijn eigen kinderen wil kopen, gaat best voor een nieuwbouw. Die garandeert alle moderne comfort. Nieuwe studentenkamers staan doorgaans slechts enkele maanden te koop. Ze verkopen vaak zelfs sneller dan residentieel vastgoed.


Een goed administratief dossier

Bij een investering in studentenkamers is de administratie niet te onderschatten. Denk maar aan bijvoorbeeld de opmaak en registratie van het huurcontract, de opvolging van de betalingen, het beheer van de huurwaarborg, de afhandeling van een plaatsbeschrijving.

En dan is er nog de eigen structuur van een academiejaar. In tegenstelling tot klassiek vastgoed kent de verhuurmarkt van studentenkamers slechts drie piekmomenten: de start van beide semesters en de zomervakantie. Wie tegen dan niet klaar is om zijn kot te verhuren, mist de boot en heeft uitzicht op minstens een jaar zonder inkomsten. Begin dus op tijd met de voorbereidingen en de zoektocht naar huurders.


Samengevat

Beleggen in studentenkamers kan rendabel en dus leuk zijn, maar hou altijd in je achterhoofd dat vastgoed veel meer is.

Investeren in studentenvastgoed is:

  1. Goed als diversificatie van je vastgoedportefeuille
  2. Inflatiebestendig
  3. Jaarlijks of semestrieel opnieuw studenten zoeken
  4. Belang van locatie
  5. Rekening houden met toekomstplannen van universiteiten of stedelijk beleid
  6. Het Vlaams Woninghuurdecreet voor Studenten

Als je denkt aan investeren in studentenvastgoed neem dan deze aandachtspunten in acht.

Voor het beste te halen uit je rendement werk je het best samen met een rentmeester. Eigendommen verhuren, ook kleinschalig, heeft voordelen maar brengt ook zorgen met zich mee. Leegstand, schade en achterstallige huur kunnen een rendement zwaar belasten. Daarom is het belangrijk dat je kan terugvallen op een bekwame partner. Een rentmeester beheert jouw onroerend goed.

 

 image002