Seminar Investeren in vastgoed: Trends

20-06-2019

Beleggen in vastgoed heeft een aantal troeven en geldt voor de Vlaamse belegger als 'safe haven'. Voor je jezelf helemaal op de immobiliënmarkt stort, moet je wel weten waar je mee bezig bent en waar je precies in wil beleggen. Een serviceflat kopen is iets heel anders dan in studentenkamers investeren.

We hebben alweer een heerlijk en succesvol Seminar achter de rug. Samen met gastspreker Frédéric Vandenhende van Investr en spreker Geoffrey Giët, directeur van agence rosseel nv, bekeken we hoe je succesvol kan beleggen in vastgoed. Bekijk hier de slides

Wat zijn voordelen en valkuilen? En welke trends moet je in de gaten houden? Kom alles te weten tijdens ons seminar investering trends. Graag stellen wij je dan ook enkele interessante investeringsprojecten voor.

Soorten vastgoed om in te investeren

  Wil je graag investeringsadvies?

Residentieel vastgoed

EXT 01-low

 

Klassiek vastgoed verhuren blijft interessant omwille van het huurrendement. 3% Bruto Aanvangsrendement (BAR) is normaal. Daarnaast mag je rekenen op 'meerwaarde' van het vastgoed. Deze ligt gemiddeld voor Gent op 3% per jaar. De locatie van je pand speelt daarbij een cruciale rol. In buurten die opgewaardeerd worden kan het vaak erg snel gaan. Daar behaal je dan ook hogere meerwaardes. Hiervoor moet je wel  voldoende kennis hebben van de buurt en loont het ook de moeite om de investeringsplannen van de lokale overheden op te volgen. Een lokale vastgoedmakelaar kan je hierbij adviseren.

Voordelen

  1. Naast de maandelijkse huurinkomsten kan ook de waardestijging van het pand voor een grote meerwaarde zorgen. De waarde van vastgoed stijgt haast jaarlijks en op een termijn van 20 jaren kan er vaak een erg mooie meerwaarde gerealiseerd worden.
  2. Huurinkomsten worden in België momenteel nog voordelig belast. Wanneer je verhuurt aan een particulier moet je alleen het kadastraal inkomen van het pand invullen op je belastingaangifte. Het KI wordt vermenigvuldigd met een indexcijfer en vervolgens vermeerderd met 40%. In de praktijk komt dit vaak uit op een belasting die overeenkomt met ongeveer 2 maanden huur.

Nadelen

  1. Een pand op een goede locatie dat instapklaar is zal je moeilijk kunnen vinden onder de 250.000 euro. Naast de prijs van het pand zelf zal je ook registratierechten en het ereloon van de notaris moeten betalen, wat vaak al oploopt tot 25 à 30.000 euro. Residentieel vastgoed is dus best een zware investering.
  2. Als je niet kiest voor nieuwbouw, dan kan je als verhuurder vaak geconfronteerd worden met  herstellingskosten of renovaties. Zeker bij panden die ouder dan 30 jaar zijn zware renovaties vaak nodig, zoals een nieuwe badkamer of een nieuwe keuken en het moet voldoen aan de woningkwaliteitseisen.
  3. Een huis of appartement verhuren brengt heel wat formaliteiten met zich mee. Je moet een huurder kiezen en een goede huurder kunnen vinden. Je kan af en toe te maken krijgen met mensen die hun huur niet meer kunnen betalen. Een huurder uit een appartement zetten is niet altijd eenvoudig en zulk een procedure kan een lange tijd aanslepen. Om deze administratieve rompslomp aan te kunnen kan je best in zee gaan met een rentmeester.

 

Studentenkamers

Studentenkamers zijn altijd erg populair onder vastgoedbeleggers. Het is een markt die voor stabiele inkomsten zorgt en niet conjunctuurgevoelig is zoals kantoren dat wel zijn. Er zijn elk jaar nieuwe studenten die weer op zoek moeten naar een 'kot', waardoor de kamers erg snel verhuurd zijn.

Voordelen

  1. In populaire steden zal er weinig leegstand zijn. Hoewel het verloop vaak groot is, zal je dus toch erg snel een nieuwe huurder kunnen vinden.
  2. Met studentenkamers kan je meestal een hoger rendement realiseren dan met klassieke appartementen. Gemiddeld gezien komt het huurrendement van nieuwe studentenkamers al gauw uit rond de 4%.
  3. Er zijn doorgaans weinig wanbetalers, waardoor het risico van een kot in een drukke studentenstad eerder beperkt is. In de meeste gevallen wordt de huur van het kot door kapitaalkrachtige ouders betaald, waardoor het geld elke maand netjes op je rekening staat.

Nadelen

  1. In sommige steden is er een overaanbod aan studentenkamers, waardoor panden soms lang leeg blijven staan.
  2. Beslissingen van universiteiten of hogescholen kunnen een impact hebben op jouw belegging. Denk maar aan universiteiten die sluiten of fuseren of opleidingen die naar een andere stad of nieuwe campus verplaatst worden.
  3. In vergelijking met klassiek vastgoed zijn er bij studentenvastgoed vaker onderhoudskosten. Een studentenkamer zal sneller tekenen van slijtage laat zien zonder dat er echt kwaad opzet in het spel is.
  4. Erg veel administratieve rompslomp. Heel vaak zal je elk academiejaar weer met een nieuwe huurder moeten werken. Het verloop ligt dus veel hoger dan bij klassiek vastgoed. De meeste eigenaars van studentenvastgoed kiezen dan ook voor een rentmeester.
  5. Studentenvastgoed moet voldoen aan erg strenge veiligheidscriteria. In het geval van nieuw vastgoed betekent dit een extra investeringskost, bijvoorbeeld om te voldoen aan de eisen qua brandveiligheid. Bij de aankoop van een bestaand pand moeten er soms nog heel wat extra investeringen gedaan worden om het pand geschikt te maken voor verhuur aan studenten. Deze extra investeringen drukken dan ook op het rendement.

 

Tips bij investeren in studentenkamers

Tip 1

Wil je een woning tot meerdere studentenkamers of -studio’s omvormen, hou dan rekening met zowel de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening als met de plaatselijke reglementen. Voor de minimumnormen voor een studentenkamer geldt hetzelfde: behalve de Vlaamse Wooncode moet je de plaatselijke reglementen, die dikwijls strenger zijn, respecteren.

Tip 2

Denk na over hoeveel tijd je aan de studentenkamer wil besteden. Zelf het beheer doen zal erg tijdsintensief zijn. Een ervaren beheerder kan jou hierbij helpen.

Tip 3

Weet dat de regels voor studentenhuurcontracten veranderend zijn. Sinds 1 januari 2019 is het Vlaams Huurdecreet van toepassing.

 

Zorgvastgoed

De toenemende vergrijzing maakt dat er heel wat interesse is in zorgvastgoed zoals serviceflats en rusthuizen. De verklaring is niet ver te zoeken: geen enkel andere type vastgoed zorgt voor zulke stabiele inkomsten. Kantoren en winkelpanden worden bijvoorbeeld steeds vaker geconfronteerd met leegstand en ook de steile opgang van de e-commerce is nadelig voor heel wat winkelbuurten. Bij het zorgvastgoed is de situatie helemaal anders. Mensen leven steeds langer en deze trend zal zich in de komende tientallen jaren ook blijven verderzetten. De ouderen willen genieten van een rustige oude dag met de nodige extra's. In serviceflats of assistentiewoningen kunnen ouderen zelfstandig wonen met heel wat extra dienstverlening, zoals onder andere verpleging binnen handbereik, poetshulp, maaltijden.

Voordelen

  1. De leegstand in het zorgvastgoed is vrijwel onbestaande. Sterker nog: op de meeste plaatsen zijn er wachtlijsten. Een vrijgekomen plek wordt haast onmiddellijk weer ingevuld en de huurinkomsten blijven dus constant.
  2. De exploitatie van het zorgvastgoed wordt verzorgd door de uitbater die alle flats in een bepaalde residentie beheert. Je hoeft dus zelf niet om te kijken naar deze investering. De uitbater betaalt periodiek het afgesproken bedrag en is dus een erg stabiele huurder.
  3. Fiscaal gezien is zorgvastgoed ook erg interessant. Je geniet van een verlaagd btw-tarief van 12% in plaats van 21%. Bovendien is er een vrijstelling van onroerende voorheffing.

 

Tips bij investeren in zorgvastgoed

Tip 1

Weet dat niet voor elke assistentie­woning dezelfde regels gelden.

Het is interessanter in erkende assistentiewoningen te investeren. Daarop is 12 in de plaats van 21 procent btw verschuldigd. Bovendien zijn ze vrijgesteld van onroerende voorheffing.

Tip 2

Informeer je over de regeling over de minimumdagprijs van het project waarin je investeert.

 

Professioneel vastgoed

06202456 1-low

 

Professioneel vastgoed zoals kantoren en winkels kunnen erg interessant zijn voor investeerders.

Voordelen

  1. De huurder draait op voor alle taksen, dus ook voor de onroerende voorheffing die je normaal als huisbaas zelf moet betalen.
  2. De huurder staat in voor het meeste onderhoud en zal ook de meeste herstellingskosten voor zijn rekening nemen.
  3. Professioneel vastgoed zorgt meestal voor hoge rendementen. Zeker op de toplocaties kunnen de rendementen makkelijk oplopen tot soms wel 10 procent per jaar.
  4. Als je op de juiste locatie een pand hebt gekocht, dan kan je op termijn ook een enorme meerwaarde realiseren. Het is dus uitkijken naar buurten die opgewaardeerd worden of voor een nieuwe winkelbeleving kunnen zorgen. Het economisch beleid van het gemeentebestuur speelt hier ook vaak een doorslaggevende rol.

Nadelen

  1. Professioneel vastgoed vraagt doorgaans een erg hoge investering. Commerciële panden in een drukbezochte winkelstraat kosten al gauw meer dan 500.000 euro. Zulk een investering is meestal niet voor iedereen weggelegd.
  2. Tegenover het hogere rendement staat ook een hoger risico. De economische conjunctuur heeft een grote impact op de vraag naar professioneel vastgoed. In economisch mindere tijden zal er minder vraag naar panden zijn en kan de huurprijs ook sterk onder druk komen te staan.
  3. Een commercieel pand kan veel sterker dalen in waarde dan residentieel vastgoed. Sommige buurten komen op enkele jaren tijd in een neerwaartse spiraal terecht waardoor de leegstand sterk stijgt. Winkels sluiten, nieuwe winkels blijven weg en de buurt begint te verkommeren. Je kan als verhuurder dus te maken krijgen met lange periodes van leegstand.
  4. Fiscaal gezien is er ook een groot verschil met de particuliere verhuur. Je wordt namelijk belast op de ontvangen huur en niet op het kadastraal inkomen. Gemiddeld gezien kan je verwachten dat zo'n 30% van de huuropbrengsten naar de belastingen zullen gaan.

 

Trends in vastgoed 

“Rewilding”

image.png

De tijd van een stadspark als enig streepje groen in de buurt is verleden tijd. Projectontwikkelaar proberen almaar vaker het groen in het project te integreren. Kijk maar naar Green Tower Gent. Projecten met een focus op ecologie, groen en natuur doen het erg goed in Gent. Beeld je in, een tuin op de vierde verdieping, het dakterras als grote groene tuin met serre, een gemeenschappelijke moestuin en elk terras met geïntegreerd groen.

  

Alles in één

Het alles in één principe is een trend die naar de grotere steden komt. Ze noemen het de “Third places”. Het zijn eigenlijk tussenstops in het woonproject waar we even ons ding kunnen doen. Zo ontstaan er projecten met een koffiebar of goed ingericht café, musea of zelfs sportclubs. Maar het kan ook veel simpeler. Op de gemene delen een plek waar je de laptop kan openklappen en werken tot de file voorbij is, stopcontacten bij de vleet en nog meer kleine aanpassingen die het voor de werkende mens eenvoudiger maken.

 

Niet uitbreiden, maar inbreiden

tribeca-lofts-samengevoegd

Als we spreken over inbreiding kunnen we kijken naar de lofts van Tribeca. Inbreiding is het gebruiken van bestaande, leegstaande, gebouwen. Bij Tribeca werd een leegstaand fabrieksgebouw omgebouwd tot prachtige lofts. Alle soorten leegstaande gebouwen zullen op termijn een functionele invulling krijgen.

 Wil je graag investeringsadvies?

Conclusie

  1. Waarom je wel in vastgoed moet investeren
  2. Financiële zekerheid
  3. Zekerheid en optimaal rendement.
  4. Voorlopig nog een belasting op reële huurinkomst

 

Wil je meer weten over welke interessante projecten werden voorgesteld? Bekijk hier de investeringspanden